Prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento

Los inquilinos que tengan un contrato de arrendamiento de vivienda deben saber que el pasado 26 de enero de 2021 entró en vigor el Real Decreto-Ley 2/2021 que modificaba el ya conocido RDL 11/2020, de medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico, ampliándose de esta manera el derecho de estas personas a solicitar una prórroga extraordinaria de los contratos de alquiler.

 

Sin entrar a especificar cuales son los plazos mínimos del contrato de alquiler y sus prórrogas conforme a la LAU, al inquilino le interesará saber que podrá solicitar una prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual.

 

Lo único que debe ser es que es de aplicación a los contratos que finalicen entre el 2 de abril de 2020 (inicio del estado de alarma derivado del Covid-19) y el 9 de mayo de 2021, cuando presuntamente finaliza el actual estado de alarma. 

Afecta solo a los arrendamientos de vivienda habitual

El artículo 2 del RDL11/2020, modificado por el reciente RDL 2/2021, explica que la prórroga extraordinaria afectará únicamente a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual (a los que se les aplica la LAU), quedando fuera de su aplicación los arrendamientos de temporada o los locales de negocios.

 

Además, como he indicado en el párrafo anterior, dichos contratos deberán finalizar –ya sea la prórroga obligatoria o tácita– durante el periodo comprendido del estado de alarma, el cual presuntamente concluirá el 9 de mayo 2021.

Debe solicitarse por escrito

También se especifica que para beneficiarse de la prórroga extraordinaria el arrendatario o inquilino deberá solicitarlo por escrito al arrendador, el cual estará obligado a aceptarla. 

 

Ahora bien, dicha obligatoriedad en la aceptación de la prórroga extraordinaria no procede cuando:

1) Tanto inquilino como propietario hayan llegado a otro acuerdo previo a la solicitud.

 En este sentido, la norma no especifica qué sucede si las partes acuerdan una prórroga extraordinaria por un periodo inferior a 6 meses.


En mi opinión, en este caso se aplicaría el límite al principio de la autonomía de la voluntad contractual, ya que el artículo 1255 del Código Civil expone que los contratos podrán establecer los pactos o cláusulas que las partes convengan, pero siempre y cuando no sean contrarios a las leyes.

 

Por lo tanto, el acuerdo de prórroga extraordinario al que lleguen tanto propietario como inquilino deberá ser como mínimo de 6 meses.

2) Se comunique por el arrendador el uso de la vivienda

El arrendador o propietario haya comunicado, en los plazos y condiciones que indica el artículo 9.3 LAU, que la vivienda se utilizará como vivienda permanente para sí mismo o familiares de primer grado de consanguinidad, por adopción o para su cónyuge en los supuestos que haya sentencia firma de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Plazo máximo y condiciones

Por otra parte, el plazo máximo de la prórroga extraordinaria se podrá fijar como máximo en 6 meses, siendo posible, si así lo considera el inquilino, solicitar la prórroga por un periodo inferior. Ahora bien, mi criterio es que el inquilino debe acogerse el periodo máximo ya que optar a un periodo inferior sería mermar los derechos concedidos por el RDL 11/2020.

 

Por último, los arrendatarios que soliciten la prórroga extraordinaria de pisos en alquiler, se les aplicará las mismas condiciones acordadas en el contrato de alquiler inicial. 

 

En otras palabras, el arrendador no podrá modificar el clausulado del contrato de arrendamiento en vigor, salvo que dicha modificación lleve aparejada una mejora de las condiciones y sea aceptado, previamente, por ambas partes.

 

Mi consejo es que el arrendatario o inquilino solicite, antes de la fecha de finalización del contrato de alquiler, por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, la prórroga extraordinaria del contrato de arrendamiento. 

 

De esta manera se asegura que su solicitud llegue al arrendador de manea fehaciente.

 

Felipe Yantén Sánchez